2026년 전세 계약 사기 피하는 7가지 체크포인트｜집 계약 전 반드시 확인해야 할 필수 가이드

2026 전세 계약 사기 피하는 7가지 체크포인트｜집 계약 전 반드시 확인해야 할 필수 가이드

전세 계약은 **한 번의 실수로 수천만 원 이상의 손실**이 발생할 수 있는 큰 거래입니다. 최근 부동산 시장에서는 전세 보증금을 돌려받지 못하는 사례나, 등기부상의 문제로 피해를 입는 전세 사기 피해가 꾸준히 증가하고 있어 더욱 주의가 필요합니다.  이 글에서는 계약 전 반드시 체크해야 할 **7가지 필수 포인트**를 정리했습니다. 사기 유형부터 계약서 특약, 보증보험까지 빠짐없이 안내합니다.

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1. 등기부등본(부동산 등기 사항) 반드시 확인하기

전세 사기를 막기 위한 가장 기본 중 하나가 **등기부등본 확인**입니다. 등기부등본은 해당 부동산의 소유자, 근저당권, 압류·가압류 여부 등을 한눈에 알 수 있는 자료입니다. 근저당(대출 담보)이 많으면 집이 경매로 넘어가는 경우 보증금을 전부 돌려받기 어려워질 수 있습니다. 실제로 매매가 대비 전세금이 **전세가율 80% 이상**일 경우 위험 신호로 평가됩니다. 계약 당일 ‘재발급’된 등기부등본을 확인해 **소유자와 임대인이 일치하는지, 은행 담보 정보가 있는지** 반드시 확인하세요.

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2. 실거래가 및 시세 비교하기

부동산 시장에서의 “전세가율”은 중요한 안전 지표입니다. 일반적으로 전세가는 **매매가의 약 70~80% 수준**이 정상적인 범위로 여겨집니다.  하지만 매매가 대비 전세가가 지나치게 높거나, 주변 시세보다 비싸다면 “깡통전세” 위험이 큽니다. 이럴 때는 KB부동산 시세, 국토교통부 실거래가 등을 활용해 **최근 거래가와 비교**하는 것이 매우 중요합니다. 

> 예시) 매매가 5억 원인 아파트의 전세가 4억 5천만 원이라면 전세가율은 90% > → 시세보다 과도해 위험 신호일 수 있음

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3. 임대인 대출·채무 상태 확인하기

집주인이 그 집을 담보로 대출을 많이 받았거나, 개인 채무가 많은 경우 보증금 반환 위험이 커집니다. 특히 계약 직후 **집주인이 추가 담보 설정을 하는 사례**가 보고되기도 했습니다.  등기부등본에서 근저당 외에도 **가압류/압류/경매개시** 여부를 확인하고, 혹시 모를 세금 체납도 체크하는 것이 좋습니다. 

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4. 임대인 신원·권한 확인(위임계약·법인 주의)

임대인 본인이 직접 계약 당사자가 아니라면 문제가 생기기 쉽습니다. **위임 계약**인 경우에는 위임장, **인감증명서 최신본**, 대리인의 신분증 원본 확인이 필수입니다. 또한 법인이 임대인인 경우에도 **법인등기부등본으로 대표이사가 계약 권한이 있는지** 확인해야 합니다. 실소유주와 계약자가 다르면 보증금을 돌려받는 과정에서 분쟁이 생길 수 있습니다.

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5. 전세보증보험 및 확정일자 확보

전세보증보험(예: **HUG, SGI 서울보증**) 가입은 임차인의 보증금을 **보험사가 대신 보장해주는 안전장치**입니다.  가입 조건은 다음과 같습니다:

• 유효한 전세 계약서
• 확정일자 + 전입신고 완료
• 임대인의 부채비율 등이 안전 범위

보증보험료는 보증금의 **0.15~0.3% 수준**이지만, 작은 금액으로 큰 안전망을 확보할 수 있습니다. 

또한 계약 후에는 꼭 **확정일자**를 받고 **전입신고**를 동시에 진행해 임차인의 우선 변제권을 확보해야 합니다. 확정일자는 임대차계약서에 법적 효력을 부여하는 중요한 절차입니다.

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6. 선순위 임차인·전입 세대 확인

다가구·다세대 주택의 경우 이미 **선순위 임차인이 계약돼 있는지** 확인해야 합니다. 선순위 임차인은 전세 보증금 회수 시 우선권을 갖기 때문에, 나중에 들어온 임차인은 보증금을 돌려받기 어려워질 수 있습니다. 확정일자 및 전입신고가 먼저 돼 있는지, 보증금 규모가 얼마인지도 전문 부동산 중개업소를 통해 사실을 확인하세요.

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7. 관리비·공과금·세금 체납 여부 확인

전세 계약 시 관리비와 공과금 체납도 중요한 리스크입니다. 관리사무소 등을 통해 **관리비 체납 기록**을 확인하고, 세금 체납으로 인해 압류가 걸려 있지는 않은지 등도 체크하는 것이 좋습니다. 만약 압류·가압류가 설정돼 있다면 최악의 경우 보증금 회수에 어려움을 겪을 수 있습니다.

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사기 예방을 위한 실전 팁

✔ 계약 전에는 반드시 **부동산 중개사 자격증**을 확인하세요. 불법 중개업소는 사기 위험이 높습니다. 

✔ 집을 직접 방문해 **물리적 상태(누수, 구조, 방범)**를 체크하고, 사진을 남겨 두세요. 현장 확인은 사기 예방의 기본입니다. 

✔ 계약서에는 반드시 **특약사항**을 기재해 두세요. 예를 들어 — 임대인 부채 비율이 일정 수준 이상이면 계약 무효 — 보증보험 가입이 안 될 경우 계약 취소 가능 같은 항목을 포함시키면 리스크 관리에 좋습니다.

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FAQ: 자주 묻는 질문

Q1. 전세 사기, 진짜 많이 발생하나요?
A1. 네. 최근 청년·사회초년생을 중심으로 전세 계약 관련 피해가 증가해 지자체들이 ‘전세 안전 가이드북’을 발간하는 등 예방 활동이 확대되고 있습니다. 

Q2. 계약서에 사인하고 보증금만 주면 안전한가요?
A2. 아닙니다. 계약서 작성만으로 위험이 사라지진 않습니다. 확정일자·전입신고, 등기부등본·보증보험 가입까지 꼼꼼히 확인해야 합니다. 

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